“新国八条”和地方限购政策威力开始显现,已经高位盘整了近两个月的房价出现松动,一线城市的开发商从暗中变相促销变为直接优惠降价,楼市降价潮悄然来袭。
楼市变局
　　在北京,自2009年以来一路疯涨的楼市终于出现拐点。北京远洋某楼盘二期项目开盘,虽然开盘价仍延续之前的25000元/平方米,但推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠,实际均价降到21000元/平方米,最低价格为19000元/平方米起。类似的情形也在上海、广州等一线城市出现。业内人士预计,由于2010年新房开工量大增,未来几个月新盘将集中上市,同时开发商资金链趋紧,房价或将步入下降通道。严格的调控政策让开发商不得不放缓拿地,做好“过冬”准备,而一向被其视作“鸡肋”的保障房却忽然成了众人争食的香饽饽。
　　“十二五”规划已明确,未来五年全国要建设城镇保障性安居工程3600万套,使保障性住房的覆盖率达到20%。面对大幕开启的保障房“井喷时代”,越来越多的开发商开始醒悟,市场格局的改变必将带来游戏规则的变化,因此纷纷转而抢食保障房这块大“蛋糕”。据统计,近期投身保障性住房建设的包括万科、城投控股、金地集团、保利地产、远洋地产、陆家嘴、中国建筑等众多地产大鳄。
醉翁之意
　　对于利润第一的房企来说,除了“为政府分忧、为百姓造房”的“铁肩担道义”之外,更关注的恐怕还是保障房背后的隐形利润。“根据规定,经适房的成本利润率是3%,两限房在8%～10%。”有业内人士表示。然而房企参与保障房建设,其实际利润可能远不止这些。根据某知名房企的“实战经验”,建设保障房的收益根据地方政策可达8%左右,加上配建的商场商铺、办公场所等经营性附属设施及享受的政策优惠,预期收益会更高。
　　除了账面上的收益之外,参与保障房建设可以在一定程度上规避严厉的房地产调控压力。有房地产开发企业负责人透露,保障房建设成本较低,需求稳定,资金周转速度快,更容易获得银行贷款,自有资金比例甚至可以低至20%以下。
　　不仅如此,在中央下达的保障房任务面前,各地方政府也感受到巨大的建设压力,帮助地方政府分担保障房建设压力,也成为一些房企进入部分城市房地产市场的敲门砖。
　　而对于上市房企,国泰君安地产分析师张伟明表示,大规模参与建设保障房或能帮助上市房企打开资本市场的融资通道。张伟明称,目前房地产公司在资本市场再融资的通道基本关闭,但因为国家现在力挺保障房建设,会给房企一定的融资空间投入保障房,因此很可能会给企业带来定向增发、发债等资本市场融资机会。